نظام التسجيل العيني للعقار

يقصد بالمصطلحات والعبارات الآتية المعاني المحددة أمام كل منها:

– السجل العقاري: مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية، وما له من حقوق وما عليه من التزامات، والتعديلات التي تطرأ عليه تباعاً.
– المنطقة العقارية: مجموعة من الوحدات العقارية محددة بشوارع رئيسة أو معالم ثابتة وواضحة.
– الخارطة: رسم هندسي مساحي مبني على نظام إحداثيات وطني يبين موقع المنطقة والوحدة أو الوحدات العقارية وحدودها ومعالمها وأرقامها وأطوالها ومساحتها.
– خرائط الأساس الطبوغرافية: تمثيل لمساحة معينة من سطح الأرض بما عليها من ظواهر مختلفة، وفق مقياس رسم دقيق يمثل نسبة ثابتة بين الأبعاد الخطية على الخارطة والأبعاد الأصلية المناظرة لها على الطبيعة.
– القيد الأول: إدراج الوحدات العقارية في السجل العقاري لأول مرة بحالتها التي هي عليها، وتخصيص صحيفة لكل منها وفقاً لأحكام هذا النظام.
– أعمال التحديد والتحرير: الوقوف على طبيعة الوحدة العقارية، وإعداد خارطة لها بمعرفة مهندس أو مساح، يوضح عليها رقمها وبياناتها، وتحرير محضر يذكر فيه ما يدلي به المالك من أقوال وما يؤيدها من مستندات، وأقوال من يدعي لنفسه حقاً عليها، وأقوال الجيران وغيرهم إن لزم الأمر وفقاً للنموذج المعد لهذا الغرض، ويتم ذلك تحت إشراف قاضٍ من المحكمة المختصة.
– القيود التالية: إدراج التصرفات التي ترد على الوحدة العقارية بعد إتمام القيد الأول في السجل العقاري.
– المحكمة المختصة: المحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها.
– الحق العقاري: سلطة مباشرة يقرها النظام لشخص أو أكثر على عقار معين، تخوله التصرف فيه والاستئثار بمنافعه.
– الحق العيني الأصلي: الحق المستقل بذاته، غير المستند إلى حق آخر يرد على استعمال الشيء محل الحق أو استغلاله أو التصرف فيه.
– الحق العيني التبعي: حق يتقرر على العقار ضماناً لحق شخصي.
– حق الارتفاق: حق عيني عقاري يحد من منفعة عقار لمصلحة عقار غيره يملكه شخص آخر.

تعد وحدة عقارية في تطبيق أحكام هذا النظام:

1 – كل قطعة من الأرض -بما عليها من بناءٍ وغراسٍ وغير ذلك- تقع في منطقة عقارية واحدة، وتكون مملوكة لشخص أو أكثر، دون أن يفصل جزءا منها عن سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص، ودون أن يكون لجزء منها من الحقوق أو عليه من الالتزامات ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها.
2 – قطعة الأرض المخصصة لمنفعة عامة وفقا للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية.
3 – المناجم والمحاجر.

تتولى كل من: وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ووزارة العدل، أعمال التسجيل العقاري والتوثيق وفقا لما يأتي:
1- تقوم الإدارة المختصة بالأراضي والمساحة في وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان بحصر الوحدات العقارية ، والقيام بالأعمال المساحية، وإعداد الخرائط اللازمة وتحديثها، وتنفيذ نظم معلومات الأراضي. ويصدر وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان القرارات والتعليمات اللازمة لذلك.
2- تقوم الإدارة المختصة بالتسجيل العقاري والتوثيق في وزارة العدل بقيد وتوثيق الحقوق المتعلقة بالوحدات العقارية الواقعة في دائرة اختصاصها. فإذا كانت الوحدة العقارية واقعة في دائرة اختصاص إدارات متعددة، وجب إجراء القيد في كل منها، ولا يكون للقيد الذي يتم في إحداها أثر إلا بالنسبة للجزء الواقع في دائرة اختصاصها.

تحفظ في إدارة التسجيل العقاري أصول الصكوك والأحكام التي يتم القيد بموجبها، والسجلات والوثائق الخاصة بالقيد، ويحظر نقلها إلى خارجها. ولا يجوز لغير الجهات القضائية أو من تندبه من أرباب الخبرة وهيئات النظر الاطلاع عليها. ويستثنى من ذلك الوثائق المتعلقة بقيد المنشآت العسكرية والمشروعات الاقتصادية ذات الطابع الوطني فتحفظ في مقار الجهات الحكومية التابعة لها، وتتبع في شأنها أحكام السرية المقررة في الأنظمة الخاصة بها.

يستند في قيد الوحدات العقارية في السجل العقاري إلى الخرائط الآتية:

1 – خرائط الأساس الطبوغرافية.
2 – خارطة الوحدة العقارية.
3 – خارطة المنطقة العقارية.

تعلن الأحكام والقرارات الصادرة من القاضي المشرف على القيد الأول بشأن الطلبات والدعاوى التي أقيمت اعتراضاً على القيد الأول، ويخطر بها أطراف الدعوى، وذوو الطلبات. وتكون تلك الأحكام والقرارات نهائية في الحالتين الآتيتين:

1 – إذا كان التغيير المطلوب في بيانات السجل متفقاً عليه بين جميع ذوي الشأن الواردة أسماؤهم في صحائف الوحدات العقارية.
2 – إذا كان التغيير المطلوب لا يمس حق شخص من الأشخاص الواردة أسماؤهم في السجل العقاري.

يتبع بشأن التعاملات العقارية في أثناء إجراءات القيد الأول الأحكام الآتية:

1 – التعاملات التي تجري على الوحدات العقارية التي أعدت لها محاضر تحديد وتحرير ولم يقدم بشأنها طعون، تعرض على القاضي المشرف على القيد الأول لينظر فيها وفقاً للمادة (السابعة والعشرين)، دون التقيد بالأرقام المسلسلة للوحدات العقارية.
2 – التعاملات التي تجري في أثناء النظر في الطعون على محاضر التحديد والتحرير أمام القاضي المشرف على القيد الأول، يوقف أثرها إلى حين الفصل في تلك الطعون.
3 – التعاملات التي تجري فيما بعد الفصل في الطعون المشار إليها فيما سبق، تقدم إلى إدارة التسجيل العقاري والتوثيق للنظر في أمر قيدها وفقاً لأحكام هذا النظام.

مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها نظام آخر، يعاقب بغرامة لا تقل عن خمسة آلاف ريال ولا تتجاوز مائة ألف ريال كل من ارتكب أحد الأفعال الآتية:

أ – التوصل بسوء نية إلى قيد عقار بغير اسم مالكه، أو ترتيب حق عيني عليه دون وجه حق.
ب – إقامة دعوى كيدية.
ج – تغيير علامات تحديد الوحدات العقارية أو إتلافها، مع إلزامه بدفع مصاريف إعادتها إلى وضعها السابق.
د – الإخبار أو الشهادة بحق عيني لا وجود له، أو الامتناع عن الإخبار بوجود حق عيني يعلمه.

مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها نظام آخر، يعاقب بغرامة لا تتجاوز عشرة آلاف ريال:

أ – كل من تخلف عن الإخطار المنصوص عليه في المادة (الرابعة والخمسين).
ب – كل من امتنع عن الحضور أمام القاضي المشرف على القيد الأول؛ لمباشرة إجراءات التحديد والتحرير رغم إعلانه بذلك إعلاناً صحيحاً.
ج – كل من قام بعمل من شأنه عرقلة إجراءات التحديد والتحرير.
د – كل من امتنع عن تقديم المستندات الدالة على الملكية.